Getekend bij de notaris? Dan pas is het huis van jou
Je hebt getekend bij de makelaar, de champagne staat koud, maar is dat huis nu al van jou? Nee, nog niet helemaal. Juridisch gezien word je pas eigenaar op het moment dat de koper, de verkoper en de notaris de akte van levering ondertekenen en die akte vervolgens wordt ingeschreven bij het Kadaster. Pas dan verschuift het eigendom écht naar jouw naam.
De schemerperiode: wel verplichtingen, nog geen eigenaar
Tussen het tekenen van het koopcontract en de dag bij de notaris zit meestal een periode van enkele weken. Makelaars noemen dit de schemerperiode. Je hebt in die tijd al verplichtingen als koper, denk aan het regelen van je hypotheek, maar de woning is nog niet van jou. De verkoper blijft tot de inschrijving bij het Kadaster de juridische eigenaar.
Sleutels als keerpunt
Naast de juridische levering bestaat er ook zoiets als feitelijke levering: het moment dat je de sleutels krijgt en de woning echt kunt gebruiken. In de praktijk gebeurt dit meestal op dezelfde dag als de notariële overdracht. Toch kan het ook eerder, bijvoorbeeld via een sleutelverklaring waarmee je al voor de officiële akte toegang krijgt. Dat klinkt handig, maar het heeft gevolgen die verder gaan dan alleen een setje sleutels.
Wie draagt het risico?
Hier wordt het interessant. Volgens het Burgerlijk Wetboek gaat het risico van de woning over op het moment van aflevering, ook als de eigendom nog niet officieel op jouw naam staat. Standaardbepalingen in koopovereenkomsten leggen vast dat de woning vanaf het tekenen van de leveringsakte voor risico van de koper komt. Krijg je de sleutels eerder? Dan verschuift dat risico ook eerder naar jou, zelfs als de notaris nog niet is geweest.
Praktisch betekent dit: raakt de woning beschadigd vóórdat jij de sleutels hebt, dan is dat in beginsel een zaak van de verkoper. Die moet het pand namelijk in dezelfde staat leveren als bij het sluiten van de koopovereenkomst. Bij schade door overmacht, zoals brand, is de koopovereenkomst van rechtswege ontbonden, tenzij jij als koper binnen vier weken na het onheil uitvoering verlangt. Kies je ervoor toch door te zetten? Dan krijg je alle rechten die de verkoper aan de schade kan ontlenen, waaronder de verzekeringsuitkering. Ook neem je het pand over in beschadigde staat, tegen de afgesproken prijs.
Regel je verzekering op tijd
Zolang de verkoper het risico draagt, loopt schade via diens opstalverzekering. Zodra dat risico naar jou verschuift, door de sleutelverklaring of de akte bij de notaris, moet je zelf verzekerd zijn. Vergeet dit niet te regelen vóór de overdracht. Verzekeraars kijken bij schade rond het overdrachtsmoment namelijk precies naar wie op dat exacte tijdstip het risico droeg. Sta je dan zonder eigen polis, dan kun je voor onaangename verrassingen komen te staan.
Twijfel je over het juiste moment om je verzekering te laten ingaan, of wil je weten hoe dit samenhangt met je hypotheekaanvraag? Neem gerust contact op met een adviseur van Woonhuisfinancieren.nl. Samen zorgen we dat je op het juiste moment goed verzekerd bent, zonder gaten in de dekking.